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无处分权的人签署房屋拆迁补偿安置协议,协议是否当然无效?

来源:网络作者: 韦勇律师时间:2018-08-09

律师观点

在拆迁案件中,老百姓最关注的“补偿多少”的前提往往是“房屋的性质以及房屋的人员情况”,因此引发的诉讼纠纷颇多。在实践中,拆迁单位通常根据房地产权证或租用公房凭证、房屋租赁合同等认定房屋性质及人员情况。如果因载明信息与实际情况不符,导致拆迁单位与无处分权的人签署房屋拆迁补偿安置协议,该协议是否可以直接认定为无效,对此争议较多。

律师认为,房屋拆迁补偿安置协议的合法性问题应结合法律规定及彼时的相关情况来综合认定,不能一概而论。在本文的案例中,综合各方面因素发现该协议不具备认定合同无效的情形,故驳回了原告的诉讼请求。


案情简介

上海市石门一路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)为公房。根据拆迁时的公房租用凭证记载,系争房屋底层客堂的承租人为王某1之兄王某2(已于2006年12月死亡),系争房屋二层前厢的承租人为王某3。根据当时公安部门的户籍登记资料记载,登记部位为系争房屋下客堂,在册人员王某1;登记部位为系争房屋二层前厢,在册户籍人员王某3、陈某1、陈某2、马某。

2006年4月,盈丰公司取得房屋拆迁许可证,依法对系争房屋进行拆迁。根据当时的公房租用凭证和户籍登记资料记载情况,盈丰公司与王某3、陈某2、陈某1于2007年2月15日签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“协议1”),协议上房屋承租人记载为王某3;另,盈丰公司与王某1于2007年3月25日签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称“协议2”),协议上房屋承租人记载为王某2(亡)王某1;两份协议均对并对建筑面积、应安置人口、折算货币款、人口补贴费等予以明确。

在上述两份协议履行完毕后,王某1于2007年9月6日向法院起诉要求撤销金威公司指定王某3为系争房屋二层前厢承租人的行为,该案经审理判决撤销金威公司将系争房屋二层前厢承租人变更为王某3的行为。后王某1向法院起诉要求确认协议1无效。


争议焦点

本案的争议焦点在于合同履行完毕后,被确认无处分权的人与他人签订的合同,是否应当认定为无效合同。


法律分析

虽经法院曾判决撤销了王某3作为系争房屋二层前厢的承租人资格,但判断协议1的合法性问题应结合法律规定及彼时的相关情况来综合认定。

首先,根据拆迁时适用的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条第二款规定:“与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人,以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准”,盈丰公司以上述凭证记载的承租人王某3签订协议1,符合房屋拆迁相关法律法规和被拆迁地块安置补偿政策的规定,合法合理。

其次,根据《合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中,盈丰公司取得系争房屋的拆迁许可证,依法进行拆迁,并经协商与拆迁当时系争房屋二层前厢的承租人王某3签订了协议1,属双方真实意思表示,不存在认定无效的情形。

最后,虽现王某3被撤销作为系争房屋二层前厢的承租人资格,但其代表该户签订的协议内容并不违法也是保障了该户拆迁整体利益。而且,该协议早已履行完毕,距今已十年有余。

综上所述,协议1不存在认定无效的情形,因此不应认定为无效合同。虽然双方均签订拆迁补偿安置协议,保障了两户的整体拆迁利益,但因承租人资格的变化会影响内部拆迁利益分割,王某1可以通过向王某3主张返还属于自己的应得拆迁利益,以维护自己的合法权益。


法律法规

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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