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使用违章建筑的承租人也要付“租金”?

来源:网络作者:未知时间:2018-12-09

当事人就违章建筑签订租赁合同,该租赁合同是否有效?合同无效后已交付的租金是否应予以返还?如果出租人明知是违章建筑,仍与承租人签订租赁合同,承租人遭受的损失将由谁来承担?

律师观点:

根据我国《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》(下文简称《解释》)第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”因此,当事人就违章建筑签订租赁合同,该租赁合同无效。出租人应当返还承租人租金,承租人应当返还违章房屋。根据《解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”这表明,出租人虽然不能取得违法建筑的所有权,但并不妨碍其基于占有所应该享有的占有利益。在审判实践中,占有利益一般量化为房屋租金。

本文将通过一则上海松江区的案例具体说明。

 

案例分析:

郭某与上海某五金机电市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案

一、 2008428日,郭某与上海某五金机电市场经营管理有限公司(下文简称五金公司)签订租赁合同一份。约定:郭某租赁五金公司位于松江区某商场内二楼商场的155号商铺。租赁期限自200851日至2010430日止;该商铺的年租金为15,500元。

二、 2008419日,郭某支付五金公司租金31,000

三、 2008610日,上海市松江区人民政府岳阳街道办事处向市场各商户发出告知书一份。告知书载明,各商户所租赁并入驻的该商场存在大量违法建筑及重大消防隐患;要求五金公司及各商户于同月17日前停止营业,并搬出所有商品

四、 郭某得知后因与五金公司交涉未果,故请求法院判令:1、确认签订的租赁合同无效;2、五金公司返还郭某租金31,000元;3、五金公司赔偿郭某自2008428日始至实际返还上述款项之日止的利息损失(按中国人民银行规定的同期存款利率计算);4、五金公司赔偿郭某装修损失3,800元。

 

法院判决:

一、 郭某与五金公司于2008428日签订的租赁合同无效

二、 郭某于本判决生效之日起十日内返还五金公司位于上海市松江区(某市场)二楼商场内的155号铺位

三、 五金公司于本判决生效之日起十日内返还郭某租金31,000

四、 郭某于本判决生效之日起十日内支付上海某五金机电市场经营管理有限公司四十日房屋使用费8,684

五、 五金公司于判决生效之日起十日内赔偿郭26,916元的利息损失(自2008428日始至实际返还之日止,按中国人民银行规定的同期存款利率计算)

六、 五金公司于判决生效之日起十日内赔偿郭某装修损失700

 

法律分析:

合同法及其司法解释(二)规定,违反法律、行政法规的效力性强制性规定而订立的合同无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

最高人民法院有关房屋租赁合同的司法解释规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。

在本案中,五金公司出租的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造,五金公司与郭某之间签订的租赁合同系无效合同,作为出租人对标的物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的;而郭某作为承租人,其亦负有对租赁标的物的审查义务。若出租人与承租人对所涉租赁合同无效均有过错,作为出租人应当承担主要责任,承租人应当承担次要责任。郭某作为承租人应返还无效合同取得的财产,包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产,承租人只能采用折价补偿的方式,即支付房屋使用费予以返还。本案中,郭某从2008428开始使用,至同年610一共返还房屋使用费8684元给五金公司。五金公司明知是违章建筑而租赁,承担主要责任,应返还租金及租金孳息、赔偿郭某装潢等损失。

另外在涉及管理费、押金、利息损失、装潢损失问题时,出租人亦应因合同无效返还承租人管理费、押金、剩余租金及其所产生的孳息利息损失(利息的计算标准按照中国人民银行规定的同期存款利率计算),对于装潢损失应按照各自过错承担相应的民事责任。

相关法律法规:

最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释

1.第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

 

2.第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

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