您好,欢迎光临上海韦勇律师网 在线咨询 | 联系我们

咨询热线182-0218-4639

您现在的位置是:上海韦勇律师网 > 办案心得 > 正文

代缴社保引起的购房纠纷,如何救济?

来源:网络作者:未知时间:2018-12-17

随着房价的变化,限购政策的出现,非当地户籍居民购买房屋往往需要有一定年限的社会保险缴纳证明。在实际生活中,中介机构为促进买卖合同订立赚取中介费,提出为买方代缴社保的情形也屡见不鲜。其中,往往涉及房屋买卖合同关系和居间合同关系。当买卖双方发生纠纷,应当如何救济呢?


律师观点:

对于房屋买卖合同纠纷,通常涉及合同是否有效的认定。依据《合同法》第五十二条规定,合同各方明知买方无购房资格而签订的合同是真实意思表示,未损害第三人利益和社会公共利益,应当认定为有效。根据《合同法》第九十四条,当一方出现违约,可要求解除双方签订的买卖合同。卖方明知买方无购房资格而签订合同,应认定双方对相应的风险有所预见,均存在过错。由法院依据合同约定的定金数额、合同的履行情况、违约行为的恶性程度及造成的损失酌情裁判。

 

实际生活中,房屋买卖合同的成立往往有中介方的介入,出现居间服务关系

作为专业的房产买卖中介服务提供者,应当预见到无购房资格的买方若签订房产买卖合同必将存在承担违约责任的风险,仍积极促成买卖合同成立,以收取中介费用,有违行业规范,对造成买方的经济损失亦存有一定过错。在房屋买卖合同纠纷解决后,买方可另行请求中介返还中介费和赔偿经济损失,具体比例由法院酌情裁判。

 

(1)房屋买卖合同纠纷

案例分析:

卖方知道郑某无购房资格而订立合同,合同有效。郑某不能证明双方已协商一致推迟付款时间,经催告后在合理期限内郑某仍未履行,卖方可解除合同。且由于社保问题,郑某在双方约定的最长完成交易期限内无法取得购房资格,交易无法完成,构成根本违约,卖方可解除合同主张违约责任。

 

基本案情:

2013年8月6日,郑某(买方)、巫某、姚某(卖方)、亿诚公司(经纪方)签订一份《买卖合同》。至次日,郑某向卖方支付定金和首期房款,向亿诚公司支付中介代理费及相关费用。2013年12月23日,亿诚公司向巫某、姚某发出《履行督促函》,载明:因卖方不提供原件导致买方郑某申请不了按揭贷款。现通知卖方提供按揭贷款所需的资料协助办理。巫某、姚某确认于2014年1月4日收到该函件。郑某起诉卖方继续履行合同,房屋产权变更登记,赔偿相关费用和违约金。卖方则反诉请求解除《买卖合同》并要求买方支付违约金27万。经查明,郑某因限购政策不满足购房资格,亿诚公司明知情况并主张为郑某代缴社保,促成买卖双方订立买卖合同。

 

法院裁判:

一审法院判决卖方应协助郑某办理房屋产权变更登记。双方均不服,提起上诉。二审法院改判,撤销原审判决,判决解除买卖双方房屋买卖合同关系,郑某向卖方支付违约金5万元。

 

法律分析:

本案为房屋买卖合同纠纷。郑某、巫某、姚某与亿诚公司签订的《买卖合同》既包含了郑某与巫某、姚某之间的房屋买卖合同关系,也包含亿诚公司向买卖双方提供服务的居间合同关系。本案只解决房屋买卖合同关系,要明确以下几点:

 

1.本案中,郑某缴纳的社会保险不满1年,不具备购房资格,无法按合同约定办妥银行贷款手续。双方在本案起诉前,虽曾通过短信多次就房屋买卖关系是否继续履行进行协商,但不能证明已协商一致推迟时间,郑某仍应按约履行义务。根据《合同法》第九十四条,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,可解除合同。事实上,在双方约定的办理银行贷款手续及过户手续的期限内,郑某均未取得佛山市的购房资格,不能按合同约定办理相关的手续。

 

2.双方在《买卖合同》约定违约条款。巫某、姚某发出解除合同函件的时间距离合同中郑某应当取得购房资格的时间,已超过约定的30天,而此时郑某仍未取得在佛山的购房资格。郑某后取得购房资格,已不可能在双方约定的最长完成交易期限内完成交易,郑某的行为已构成根本违约,巫某、姚某有权要求解除双方的房屋买卖关系。

 

3.鉴于巫某、姚某在出让房屋时,明知佛山市住房限购措施已实施、郑某为非佛山市户籍居民,仍未尽到谨慎审查的义务,对郑某是否具备购房资格进行审核,巫某、姚某对合同不能继续履行存在过错。本院根据合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则与诚实原则予以衡量,酌定郑某因违约应向巫某、姚某支付的违约金为5万元,请求超出部分不予支持。

 

(2)居间服务合同纠纷

案例分析:

亿诚公司明知情况并主张为郑某代缴社保,促成买卖双方订立买卖合同,有违行业规范。在房屋买卖合同纠纷解决后,郑某可另行请求亿诚公司返还一定的中介费和赔偿经济损失,获得救济。

 

基本案情:

接上案,郑某(买方)、巫某、姚某(卖方)的房屋买卖合同纠纷解决后,郑某起诉亿诚公司(经纪方),请求退还代办手续费38000元、中介服务代理费20000元,请求50000元经济损失赔偿。经查明,郑某因限购政策不满足购房资格,亿诚公司明知情况并主张为郑某代缴社保,促成买卖双方订立买卖合同。

 

法院裁判:

一审法院判决亿诚公司所收取的代办费、过户费扣除实际支出费用外余款应退还予郑某;返还郑某50%中介费。郑某不服上诉,二审法院追加判决赔偿郑某经济损失15000元。

 

法律分析:

本案主要解决亿诚公司向买卖双方提供服务的居间合同关系而引起的纠纷。依据各方主张,需要明确以下几点:

 

1.郑某主张亿诚公司作为中介方,恶意促成买卖,其应全额退还中介服务费并支付利息。一方面,郑某作为完全民事行为能力人,其明知自身不具备购房资格,其对其能否依约如期办理按揭贷款手续应有所预见,在其能够预见签约风险的情形下,其仍签订购房合同,并支付中介服务费,表明其支付该费用的随意性,存在过错。另一方面,亿诚公司明知郑某不具备购房资格,积极促成该合同的成立,以收取中介费用,有违行业规范,存在过错。

 

2.亿诚公司明知郑某不具备购房资格,作为专业的房产买卖中介服务提供者,应预见到郑某若签订房产买卖合同必将存在承担违约责任的风险,但其仍积极促成郑某与巫某、姚某之间的买卖合同成立,故其对造成郑某因该合同不能依约履行而向巫某、姚某承担50000元违约金的经济损失存有一定过错,依据其过错程度,酌定亿诚公司应承担郑某的该项经济损失的30%。

 

 

相关法律法规:

《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

 (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。

 

《合同法》第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

 

案件来源:

(2014)佛中法民一终字第1868号郑某,巫某,姚某与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

(2015)佛中法民三终字第323号郑某,佛山市南海亿诚房地产代理有限公司与居间合同纠纷二审民事判决书


上一篇:最高院典型案例:民间借贷中大额现金交付事实由谁举证? 下一篇:使用违章建筑的承租人也要付“租金”?