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出租人采取断水电措施后,承租人应否支付同期租金?

来源:网络作者:未知时间:2018-12-21

在房屋租赁关系中,出租人出于各种缘由采取断水电措施,承租人应否支付同期租金?如果由于断水电对承租人造成损失,出租人是否需要承担赔偿责任?

 

律师观点:

如果断水断电尚未根本影响到承租人使用房屋,那么承租人只能要求相应的减少租金,而不能完全不支付租金;如果断水断电从根本上影响到承租人对房屋的使用,断水断电行为必将使承租人不能实现合同目的,承租人此时不必继续支付该期间的租金;但是承租人如果在断水断电期间仍然占用房屋,则应结合出租人是否解除合同等因素判断出租人断水断电的合法性。如果断水断电期间,双方协议已到期或解除,承租人依然占有房屋,出租人的断水断电行为不应承担法律责任;若租赁合同尚未解除,承租人违约的应当承担违约责任,但出租人断水断电亦是违约,即双方均存在违约行为,出租人应承担违约责任、赔偿承租人因此造成的损失。

 

基本案情:

2016年9月10日,陈某与朱某签订房屋租赁协议一份,约定将朱某房屋出租给陈某,租用期为三个月(2016年9月11日至2016年12月10日止),房租为每月1000元,按月支付,先付款后使用,应于下次付款前10天付清。双方在租用期间内,不得无故中断协议(特殊情况除外),若其中一方违约,违约方需补偿给对方一个月租金。协议签订后,陈某向朱某缴纳了第一个月的房租1000元和1000元的保证金,朱某将涉案房屋交付给陈某使用。后陈某拒交房租,同年11月,朱某采取断水电措施。租赁期满后,协商未果,朱某将陈某起诉至法院,请求:1、陈某立即支付朱某2016年10月11日至2016年12月10日的房租费2000元整,并支付利息损失(按中国人民银行同期贷款利率暂计至判决给付之日止,其中1000元自2016年11月1日起计算,另1000元自2016年12月1日起计算);2、陈某立即赔偿朱某违约金1000元;3、本案诉讼费由陈某承担。

 

法院判决:

1.陈某应于判决生效之日起三十日内向朱某支付2016年10月11日至2016年12月10日房屋租金欠款1000元;

2.被告陈某应于判决生效之日起三十日内向朱某支付违约金1000元;

3.驳回原告朱爱娟的其他诉讼请求(即利息损失)。

 

法律分析:

陈某与朱某签订的房屋租赁协议,系双方当事人的真实意思表示,并不违反法律和行政法规的强制性规定,依法有效。现合同期限届满,朱某依据协议要求陈某支付拖欠租金2000元的诉讼请求,合法有据。

对于朱某主张的违约金,因陈某逾期支付租金,已构成违约,根据双方签订的租赁协议,违约方需补偿给对方一个月租金,故对于朱某要求陈某支付违约金1000元的诉请,亦予以支持。

因诉争的租赁协议中只约定了违约金,并没有约定损失赔偿责任,根据合同自由原则,当事人约定了违约金,应首先适用当事人约定的违约金条款,现朱某同时主张了违约金和逾期支付房租的利息损失,不应该得到支持。

对于陈某主张朱某切断水电可以拒付租金之意见,在切断水电后陈某仍在使用房,未解除合同,且切断水电系因陈某未按时支付租金,陈某也未能证明因切断水电而给其造成的实际损失,其拒付租金于法无据。

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